Comprar una propiedad ha sido un buen negocio para aquellos que, teniendo un poder adquisitivo elevado, han resguardado sus capitales invirtiendo en ladrillo. De hecho, en los últimos cuatro años, el valor de las viviendas, medido en dólares, mejoró en un 80% respecto de los niveles posdevaluación. Sin embargo, la otra cara de la moneda es la situación de los asalariados a la hora de buscar la casa propia. Según un informe de Actividad, Moneda y Finanzas (AMF Economía), la capacidad de compra de los salarios en términos de viviendas equivale a la mitad de la observada en 2001. En otras palabras, un asalariado debe aportar el doble de remuneraciones (duplicar su esfuerzo) para acceder a una vivienda equivalente a la que hubiera adquirido hace 10 años atrás.

¿Qué nos revela la experiencia de los últimos años?, se pregunta la consultora dirigida por el experto Andrés Méndez. Que pese al crecimiento de los salarios medidos en divisas (situación que se torna "saludable" para la realización de consumos como electrónicos y viajes al exterior), su capacidad de compra de viviendas tiende a licuarse por el efecto de la suba de los precios de las propiedades en dólares estadounidenses. En un mercado inmobiliario activo, quienes se resguardan en "ladrillos" adquieren las viviendas a las que no pueden acceder los asalariados y los trabajadores independientes.

La restricción que afecta a los usuarios genuinos de propiedades para adquirirlas, pareciera reflejarse en la magnitud de las cifras aplicadas por las entidades financieras con destino al financiamiento de viviendas, indica el reporte al que accedió LA GACETA. O, inversamente, la "facilidad" que se advertía hace unos años atrás pareciera haber encontrado un correlato en el stock de créditos hipotecarios de aquel entonces. Lo concreto es que durante los últimos 12 meses (a febrero pasado), las entidades acrecentaron su stock de créditos para la vivienda en $ 937,3 millones, importe equivalente al financiamiento de alrededor de 670.000 m2. Si se consideraran los montos netos aplicados en ejercicios anteriores y su relación con el precio del m2, surgiría que en los últimos 12 meses las entidades financiaron sólo un cuarto de los metros que habían cubierto en 2008, lapso en el que el crecimiento de la cartera de préstamos para vivienda representó el equivalente a casi 2,7 millones de m2, puntualiza el diagnóstico privado.

Ahora, ¿son las entidades o son los potenciales tomadores de financiaciones hipotecarias?, plantea AMF Economía. Una mirada sobre la estructura de financiamiento, determina que en marzo pasado sólo 16 entidades financieras (20% del total) efectuó algún tipo de operación hipotecaria con personas físicas a más de 10 años de plazo (intervalo que representó casi el 80% de los montos otorgados en el mes). Esto estaría reflejando que sólo una mínima porción de la banca concurre a participar en este segmento del mercado. Desde el lado de los potenciales tomadores, dice la consultora, resulta evidente que el persistente ascenso en el precio de los inmuebles determina que progresivamente deban reunir una mayor cantidad de fondos al momento de concretar una operación inmobiliaria. Por caso, una propiedad de 50m2 demanda en la actualidad casi U$S 35.000 adicionales a los que hubiera requerido hace cuatro años atrás. Y esto, implica contar con U$S 30.000 de fondos propios y un crédito que demandará casi $ 4.000 en concepto de cuota mensual. "Un desafío no apto para épocas de abundante oferta de alquileres y de acelerados consumos en bienes durables y no durables", finaliza Méndez.